近日，深圳、东莞等城市发布文件推进“城中村”改造工作，未来或许将诞生一大批“拆迁户”。但其实在拆迁工作的实际推进中，会遇到各种各样的问题，最常见的是拆迁补偿安置协议被拆迁人和拆迁方无法达成一致，除此之外，有一种比较特殊的情况是，被拆迁户将名下房产通过“以资抵债”的方式由第三方进行使用，那么在这种情况下，拆迁方到底该与哪一方签订补偿协议呢？

李某先前投资失败，不仅将自己手里的流动资金全都赔掉了，而且向黄某借的资金也一并损失，于是李某与黄某签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，约定李某将自己名下宅基地上房产划出部分用以偿还借款，同时该房屋产权暂时保留在李某名下，黄某可随时入住。

后该房屋被纳入了政府项目的征收范围，需要对该房屋进行拆迁，由于黄某已经在该房屋居住，并且在李某的要求下，县城建设指挥部的工作人员直接与其签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，其中规定了各项补偿金额和安置房区域。

之后因县政府发现黄某和李某有违规行为，于是县城建设指挥部又与李某签订了《房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，其中对李某保留房屋产权但黄某接受拆迁补偿的违规交易作出了处理结果，要求李某自行解除与黄某的买卖关系，黄某与县城建设指挥部签订的原拆迁协议作废。

黄某自然不同意解除与李某的买卖关系，那么黄、李之间的协议是否合法有效？拆迁补偿到底该归谁所有？

京云律师说法

首先，根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般认定为无效。在本案中，黄某并非李某所在村集体的村民，李某与其签订的《关于以房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，已违反了集体经济组织的成员权属性，故该协议应当认定为无效。基于此，黄某与县城建设指挥部签订的《房屋拆迁产权调换协议书》亦认定为无效。

其次，关于拆迁补偿款归谁所有的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。也就是说，房屋拆迁补偿费归房屋所有权人所有。在本案中，李某虽将其名下房屋划出部分归黄某使用，但该房屋的产权仍在李某名下，即李某为该房屋的所有权人，加之李某与黄某签订的“以房抵债”的协议无效，因此，房屋的拆迁补偿应归李某所有。

那房屋拆迁补偿款具体有哪些呢？

拆迁赔偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(一)房屋补偿费，用于补偿被拆迁人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(二)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(三)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

(四)被除了应得的房屋补偿费以外，还可得到：搬家补偿费，设备迁移费，过度期内的临时安置补助费。

拆迁当事人双方协商不成，达不成拆迁协议的，可以经当事人申请，由被拆迁房屋所在地的区(县)房地局裁决举报、投诉箱、监督电话由区监察委专人负责。